购房6年却拿不到房产证,新开热血传奇网站，本来税费被开发商挪用，打赢官司还是拿不到房产证。起因是开发商太牛，仍是有关部门不作为◆房地产范畴乱象为何久而难解？

　　2010年8月的一天，家住北京市向阳区美然动力街区的业主晓薇心里的一块大石头终于落了地：在等候了6年之久后，她终于拿到了早该属于她的房产证。

　　“本来认为一买一卖，交了房款天然就可以拿到房产证，没想到却这么难！”日前，晓薇和她的代理律师、北京市天耀律师事务所律师王福江一起，向记者讲述了她办理房产证的波折阅历。

　　契税和公共维修基金被挪用了

　　晓薇：我是在2004年“五一”期间买了美然动力街区的房子。开发商北京美晟房地产开发有限责任公司明确要求房东还要交纳一笔钱，说是契税和公共维修基金，然后才干拿到钥匙。开发商解释，只有给国家交了契税和公共维修基金，房管部门才会给办理房产证。由于小区里人多，一个一个去办房管部门忙不过来，所以业主个别都委托开发商群体去办。负责收钱的工作人员一边开收据一边说：“普通半年就能拿到房产证。您瞧，我们还收了你300块的产权代办费呢，不会给您拖的,热血传奇英雄经验表。”

　　听了这话我就踏实了，从此就一直老诚实实地等着开发商尽快帮我把证给办下来。

　　王福江：晓薇的房产证在办理过程中，第一个误区就是把契税跟公共维修基金交织了人。依据国度的划定，契税是土地、房屋权属转移时向其蒙受者征收的一种税收，现行的《中华国民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起实施。这笔钱应当交给税务部门，而不是开发商。

　　而房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、装备的维涵养护基金。《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和应用做了明确的规定：“建造物及其从属设施的维修资金，属于业主共有。”售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。北京自1998年起就开端征收公共维修基金，这笔钱应交到北京市公共维修基金治理核心。

　　在我代理的几十起被告为北京美晟房地产开发有限责任公司的房产证官司中，开发商迟迟没有为业主办理房产证的一个重要原因，是开发商应用代办房产证的名义在交房时通过代收契税和公共维修基金筹集了一笔资金，却没有按时将钱交到相关部门，而是挪用到了其他房地产开发名目上去。

　　这实在是目前房地产行业很广泛的一个现象，说到底是体系问题造成的。目前国家对开发商的监管主要是在前期的拿地、动工、预售允许证等方面，一旦开发商拿到了地，“杨白劳就成了黄世仁”，谁也管不着了。事实上，税法对代收代缴的主体是应进行严厉的资历审查的，而开发商代收甚至截留契税和公维的行为无人受权，也无人监管，这给业主的利益造成了极大的侵害。政府主管部门应器重这一问题，撤消开发商的代收权，督促业主在购房后直接将契税和公维交给国家，这么做既保护了业主的利益，也避免了国家税款的散失。

　　开发商重复抵押了我的屋子

　　晓薇：我等啊等，一直等不到开发商给我办理房产证。屡次找工作人员交涉也没有成果。其间开发商还曾经让我们从新交材料，我也都按时交了。根据购房合同，在商品房交付使用的180日内开发商不能办理房产证的，应承当已付房款2%的违约金。于是，我将开发商北京美晟房地产开发有限责任公司告上了法庭。

　　2007年9月，我拿到了裁决书，胜诉了！北京市向阳区人民法院判处开发商在判决生效后60日内为我办理房产证，并支付我违约金。当时我愉快坏了，终于可以拿到房产证了！

　　可署理律师告诉我一个坏新闻：原来我的房子办不了房产证的另一个原因是，开发商在把房子出卖之后，需先办理整栋楼的产权证(俗称大产权证)，而后依大产权证再办理每一位业主的产权证。但开发商将房子卖给我之后，又将大产权证做了银行抵押。只要开发商没有进行抵押的注销，我这房子就不能办理产权证。不仅如此，如果开发商恶意不还贷，银行甚至有权将我的房子拍卖用于偿还开发商的欠债！

　　这真是个五雷轰顶的消息！

　　王福江：在司法实际中，开发商重复典质、一房多卖等歹意获利的行动时有发生。从实践上来说，一旦签署了屋宇买卖合同，所有权人即发生了转移，开发商已经无权再处理这套房屋。但因为监管的缺失，开发商为攫取好处采用的不法行为却得不到惩办。以北京美晟房地产开发有限责任公司为例，该开发商2004年5月已经与晓薇签订了房屋交易合同，却在后者不知情的情形下又将房屋做了抵押，直至2008年10月才注销抵押。这一做法侵略了我确当事人的房屋所有权。同时，接收房屋反复抵押的银行工作职员也负有失职甚至滥用权利的错误，其在审查开发商抵押物的进程中不尽到义务，导致了重复抵押、轮回贷款的产生，其行为也给银行本身带来了危险隐患。对这一景象，目前只能依附银行自身的自律，缺乏相干部分的监管，应该引起有关部门的关注。

　　赢了官司也履行不了

　　晓薇：2008年10月，律师告诉我，我的房子已经被注销抵押了，可以办理房产证了！未几，我的案子被交到了旭日区人民法院的执行庭，负责执行的法官告诉我，他手上压着好多起美晟的房产证官司，到现在都还没执行下来。“办证是一个行为，不像财产那么轻易执行，必需要开发商的配合。”这位法官说明说。同时他也承诺，会尽快与开发商交涉，尽快让咱们拿到房产证。

　　这已经间隔判决书所说的判决生效60日从前了一年之久！我的房产证仍然没有下落。我这才意识到，原来赢了官司是一回事，执行又是另一回事！

　　负责执行我案子的这位法官每周二的上午招待当事人。我记不清到底跑了多少次执行庭，只记得每次去，走廊里永远排着长长的步队，每个人都像在病院期待看病一样，耐烦而又无助地站在谈话室门外等着里面的人出来，然落后去重复上次已经说了的情况，听着法官重复上次回答的话：“已经在和开发商交涉了，他们不配合，我也没措施啊！”

　　无奈，真是无奈！

　　王福江：业主之所以拿不到房产证，原因之一就是办理房产证必需要有开发商的配合。目前根据规定，交纳公共维修基金时须要开发商出示一个条形码，否则业主本人无奈自行交纳。到房管局办理房产证时，也必须开发商到场。这就给开发商以充足的自动权，使其有资本威胁业主，业主权利容易受到损害。倡议国家有关部门在规定办理房产证时应更多考虑业主的利益，一旦房屋买卖合同生效，业主可直接向有关部门交纳契税和公维，并自行去房管部门进行产权登记,热血传奇新开的区，不再受开发商的制约。

　　此外，晓薇早在2004年就已经交了契税和公维，而开发商到2010年才把这笔钱缴纳给有关部门，这种行为属于挪用。根占有关规定，挪用税款应当由税务部门进行破案追缴，但对挪用公维的执法主体，目前我国还没有明白规定，盼望有关部门能尽快出台相关政策。从2004年到2010年，北京的房价已经翻了好多少番，假如晓薇按时拿到房产证，在2009年房价涨到2万多每平方米时抛售，与当初房价回落时出售的价钱相差很大，她也能够就此向开发商提出诉讼，请求追偿丧失。

　　在我代办的美晟为被告的房产证案件中，大兴区美利新世界的30多起案件执行比拟顺利，开发商在法院判决后不久陆续为业主办理了房产证。但美然动力街区这40多户业主，却没有一起是通过法院执行判决得到房产证的。这让我本人觉得很意外，为什么同样的案件，在不同的区法院执行庭，差异这么大？如果法律仅仅因地区、因个人就发生如斯大的差别，切实令人心寒。

　　要拿证，再向开发商交5000元

　　晓薇：情况发生改变是在2009年底，这位法官告知我，开发商许诺，只有交5000块钱，就可以优先给我办理房产证。

　　这真是“猪八戒倒打一耙”！原来开发商不给我办房产证应当支付违约金，现在却要求我付钱给他们！而且交房的时候已经交了300元的代理费，这5000元算哪门子事儿？

　　然而胳膊拧不外大腿。律师告诉我，前面已经有交钱的业主办到了证。如果着急就交钱办，如果不焦急只有干耗着。

　　今年春节过后，我在向其余几位交了5000块钱办到了证的业主求证之后，也给开发商交了钱。之后又被通知补交了几回资料。始终到8月初，开发商终于告诉我去领房产证了！

　　我终于在开发商处领到了久违了的小红本。上面赫然写着办证日期：2010年8月×日。契税和公维的发票也同时拿到了，也都是在2010年8月才交上。领房产证时，开发商还专门让我在一份“自己不再就房产证有关事宜对美晟进行任何诉讼要求”的申明上签了字,中变英雄合击传奇，让我感到很不舒畅。

　　王福江：目前，美然能源街区胜诉的40多户业主，已有局部业主通过交5000元钱的方法向开发商让步，拿到了房产证。作为一个司法工作者，我感到这是对法院判决的凌辱和讥讽，但出于维护当事人利益的斟酌，我没有阻挡他们的做法。同时，我也深深敬仰那些还保持信任法律、还没有给开发商交钱的业主，愿望他们的尽力能推进中国司法改造的步调，推动有关房地产政策法规的出台，让今后更多的业主们办理房产证不必再这么难。